Die soziale Spaltung nimmt in vielen Städten weiter zu. Von der brüchiger werdenden sozialen Architektur bis hin zu armen Stadtteilen als „Gewinner“ der Zuwanderung

Die langen Schlangen bei den Sammelterminen für die Besichtigung einer zur Vermietung ausgeschriebenen Wohnung in vielen Städten versinnbildlichen nicht nur die Tatsache, dass wir im Bereich der halbwegs bezahlbaren Wohnungen in vielen Städten ein enormes Angebots-Nachfrage-Dilemma haben, hinter dem zahlreiche individuelle Schicksale wohnungssuchender Menschen stehen. Zugleich deutet der enorme Nachfrageüberhang darauf hin, dass bei einem solchen Ungleichgewicht strukturelle Effekte zu erwarten sind, vor allem in Form von Verdrängung und einer Entmischung von Stadtvierteln.


In der Stadtforschung wird darauf seit langem hingewiesen. Im vergangenen Jahr haben Marcel Helbig und Stefanie Jähnen diese Studie dazu veröffentlicht: Wie brüchig ist die soziale Architektur unserer Städte? Trends und Analysen der Segregation in 74 deutschen Städten (2018). Die beiden Wissenschafter untersuchen die räumlich ungleiche Verteilung der Wohnstandorte verschiedener Bevölkerungsgruppen in deutschen Städten. Sie beleuchten alle drei Dimensionen der residenziellen Segregation: die soziale, die ethnische und die demografische.

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Mieten und Immobilienpreise steigen vor sich hin – und der Staat fördert einen Teil davon durch die steuerliche Begünstigung von Renditejägern

Ohne Frage – für viele Menschen nicht nur im unteren Einkommensbereich, sondern zunehmend für viele normale Durchschnittsverdiener ist der Mangel an halbwegs bezahlbaren Wohnraum gerade in den wachsenden Städten eine existenzielles Problem. Für die grassierende Wohnungsnot gibt es natürlich mehrere, teilweise ganz unterschiedliche Gründe. Aber eine Rolle spielt sicher der Tatbestand, dass sich in diesem Bereich zahlreiche Spekulanten und Renditejäger tummeln, die nicht nur, aber auch angesichts des Defizits an anderen renditenträchtigen Anlagemöglichkeiten das reichlich vorhandene Geld (also natürlich nicht bei allen, sondern den Anlegern) in den Immobilienbereich schleusen. Und die dort Kasse machen wollen.

Und die Mieten und Kaufpreise für Immobilien steigen und steigen. Und diese Bewegung der Preise nach oben wird auch durch staatliche Anreize gefördert statt begrenzt. Mit Blick auf den Preisanstieg führt Tal Schönball in seinem Kommentar Der Staat darf Renditejägern keine Steuerschlupflöcher lassen aus: »Schuld daran ist der Markt. Und der Staat. Denn der hat einer kleinen Gruppe von Investoren ein Jahrhundertgeschenk gemacht: Steuerfreiheit auf den Immobilienhandel. Dafür müssen die Investoren ihre hübschen Häuser nur in eine nette Verpackung verhüllen, in einen „Firmenmantel“. Schon ist die Steuerpflicht ausgehebelt – durch einen sogenannten „share deal“.«

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Eine Bremse, die ein wenig bremst und an anderer Stelle beschleunigt. Zur Ökonomie der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist mal wieder für einen kurzen Moment in die öffentliche Aufmerksamkeit geraten. Dieses Instrument wurde im Juni 2015 als Möglichkeit eingeführt. Bei Neuvermietungen darf der Vermieter nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Als die Mietpreisbremse gesetzgeberisch ermöglicht wurde, gab es kontroverse Debatten und eine Menge Widerstand auch innerhalb der Regierungskoalition, da sich die Union lange Zeit diesem Vorhaben widersetzt hat. Für die einen war das gleichsam ein Schlüsselprojekt in Zeiten stark steigender Mieten und um sich greifender Wohnungsnot vor allem in den Großstädten, für die anderen ein unzulässiger regulatorischer Eingriff in den Wohnungsmarkt und eine letztendlich investitionsfeindliche Gängelung der Vermieter.

Weniger dem klassischen Lagerdenken verpflichtete Stimmen hatten schon bei der Geburt der Mietpreisbremse vor übertriebenen Erwartungen auf Seiten derjenigen gewarnt, die unter den Mietsteigerungen besonders leiden (müssen), zugleich aber auch aufgrund der konkreten Ausgestaltung der Mietpreisbremse darauf hingewiesen, dass das nicht wirklich eine Investitionsbremse darstellen wird. Denn Neubauten und deren Wohnungen sind explizit ausgenommen von der Bremswirkung der Bremse.  Als zweite wichtige Ausnahme sind Wohnungen zu nennen, die umfassend saniert wurden und danach erstmals neu vermietet werden. Sowieso handelt es sich nur um ein begrenztes Instrumentarium, denn die Umsetzung der Möglichkeit einer Mietpreisbremse obliegt den Bundesländern  – sie können per Rechtsverordnung Wohngebiete in Städten und Ballungszentren als „angespannte Wohnungsmärkte“ ausweisen. Kein Bundesland verpflichtet, eine Mietpreisbremse einzuführen. Sie ist freiwillig. Derzeit findet sie in etwas mehr als 300 Kommunen Anwendung.

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