Unten wird es immer voller und die Luft immer dünner: Das Trauerspiel mit den (fehlenden) Sozialwohnungen

Auf „dem“ Wohnungsmarkt (den es als solchen nicht gibt, der Plural wäre hier angebrachter) gibt es seit Jahren ein enormes und weiter wachsendes Angebots-Nachfrage-Dilemma in Form eines massiven Angebotsdefizits im Bereich der halbwegs bezahlbaren Mietwohnungen. Die Problemdiagnose ist vielfach niedergeschrieben worden und sollte bekannt sein. Hier nur ein Beispiel aus dem Beitrag Die Wohnungskrise vor allem in den Städten ist allgegenwärtig. Es mangelt nicht an Problemdiagnosen, sondern an Wegen aus der Krise. Ein Vorschlag von Sebastian Dullien und Tom Krebs, der in diesem Blog am 5. März 2020 veröffentlicht wurde und der nicht nur das Dilemma beschreibt, sondern auch einen Lösungsvorschlag zur Diskussion stellt:

»Der Bedarf an Neubauten wird deutschlandweit bis 2030 auf mindestens 330.000 Wohnungen pro Jahr geschätzt. Neu gebaut wurden zuletzt aber nur rund 285.000 Wohnungen im Jahr. Und neue Wohnungen, das werden viele sofort nachvollziehen können, heißt gerade angesichts des Auseinanderfallen von volks- und betriebswirtschaftlicher Logik aufgrund einer Vielzahl von Einzelentscheidungen nicht, dass die Wohnungen neu gebaut werden, für die es eine besonders hohe Nachfrage gibt, sondern faktisch sind wir oft mit einem erheblichen Überangebot an neuem Wohnraum im Premium- oder Luxussegment konfrontiert, während es zu wenig Bauaktivitäten im Bereich der günstigen oder halbwegs bezahlbaren Wohnungen gibt, was einzelwirtschaftlich bei renditenorientierten Investoren durchaus rational sein kann, unterm Strich aber natürlich die Ungleichgewichte erhöht.
Besonders deutlich wird das Ungleichgewicht, wenn man den Bestand an Sozialwohnungen anschaut: Während es Anfang der 1980er-Jahre noch 4 Millionen Sozialwohnungen gab, sind es heute nur noch 1,2 Millionen. Jährlich fallen weiter etwa 80.000 Sozialwohnungen aus der Förderung heraus, nur eta 25.000 werden neu gebaut.«

Nun gibt es eine neue Wasserstandsmeldung aus dem Mangelland: »Menschen mit geringem Einkommen haben nach einem Gutachten immer schlechtere Chancen, eine bezahlbare Mietwohnung zu bekommen. Das Pestel-Institut in Hannover geht davon aus, dass rechnerisch mindestens 6,3 Millionen Haushalte für eine Sozialwohnung in Frage kämen, weil sie unter den entsprechenden Einkommensgrenzen liegen. Das sind 700.000 mehr als vor acht Jahren. Dazu trägt bei, dass in dieser Zeit viele Menschen in die Städte gezogen sind, wo die Mieten stark stiegen«, kann man diesem Artikel entnehmen: Bezahlbarer Wohnraum: Institut sieht Bedarf für Hunderttausende Sozialwohnungen. Und was man mindestens bräuchte erfahren wir auch: »Bis 2030 müssten jährlich 160.000 dauerhafte Sozialwohnungen geschaffen werden.«

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Die Wohnungskrise vor allem in den Städten ist allgegenwärtig. Es mangelt nicht an Problemdiagnosen, sondern an Wegen aus der Krise. Ein Vorschlag von Sebastian Dullien und Tom Krebs

Man könnte Bibliotheken füllen mit solchen Problembeschreibungen: »In Köln sind trotz der Wohnungskrise im Vorjahr wieder weniger Wohnungen gebaut worden.« Der Kölner Baudezernent Markus Greitemann wird mit diesen Worten zitiert: „2018 waren es knapp 4000, 2019 werden wir das … nicht schaffen.“ Langfristig sollen jährlich 6000 Wohnungen gebaut werden, doch davon ist Köln weit entfernt, so dieser Artikel von Matthias Hendorf: Ziel von 4000 Neubauten 2019 verfehlt. Und das mal wieder die schwächsten Glieder in der Kette betroffen sind, überrascht nicht wirklich: »Die Wohnungskrise könnte sich laut Franz-Xaver Corneth, Vorsitzender des Kölner Mietervereins, vor allem für Menschen mit einem geringeren Einkommen verschärfen. Corneth geht davon aus, dass die Quote öffentlich geförderter Wohnungen mit günstigen Mieten 2019 erstmals unter die Sechs-Prozent-Marke rutschen wird – obwohl 42 Prozent der 1,089 Millionen Kölner Anrecht auf eine solche Wohnung haben … 1996 lag die Quote bei 15,1 Prozent.«

Normalerweise könnte man erwarten, dass „der Markt“ angesichts des enormen Angebots-Nachfrage-Dilemmas mit einer entsprechenden Ausweitung der Bautätigkeiten reagiert. Aber selbst der Großinvestor Christoph Gröner wird auf die Frage, ob der freie Markt die Wohnungsprobleme löse mit dieser Antwort zitiert: „Der Markt regelt gar nix. Der Markt würde es regeln, wenn wir unendlich viel Bauland und unendlich viel Geld haben. Das ist aber nicht so.“ Sein Unternehmen, die CG Gruppe, gehört zu den großen Investoren in Deutschland, baut unter anderem in Köln für hunderte Millionen Euro. Gröner forderte von Stadt und Land, die Besitzer von brachliegenden Grundstücken zum Bau zu verpflichten – „sonst wird eben enteignet“.

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Eine Bremse, die ein wenig bremst und an anderer Stelle beschleunigt. Zur Ökonomie der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist mal wieder für einen kurzen Moment in die öffentliche Aufmerksamkeit geraten. Dieses Instrument wurde im Juni 2015 als Möglichkeit eingeführt. Bei Neuvermietungen darf der Vermieter nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Als die Mietpreisbremse gesetzgeberisch ermöglicht wurde, gab es kontroverse Debatten und eine Menge Widerstand auch innerhalb der Regierungskoalition, da sich die Union lange Zeit diesem Vorhaben widersetzt hat. Für die einen war das gleichsam ein Schlüsselprojekt in Zeiten stark steigender Mieten und um sich greifender Wohnungsnot vor allem in den Großstädten, für die anderen ein unzulässiger regulatorischer Eingriff in den Wohnungsmarkt und eine letztendlich investitionsfeindliche Gängelung der Vermieter.

Weniger dem klassischen Lagerdenken verpflichtete Stimmen hatten schon bei der Geburt der Mietpreisbremse vor übertriebenen Erwartungen auf Seiten derjenigen gewarnt, die unter den Mietsteigerungen besonders leiden (müssen), zugleich aber auch aufgrund der konkreten Ausgestaltung der Mietpreisbremse darauf hingewiesen, dass das nicht wirklich eine Investitionsbremse darstellen wird. Denn Neubauten und deren Wohnungen sind explizit ausgenommen von der Bremswirkung der Bremse.  Als zweite wichtige Ausnahme sind Wohnungen zu nennen, die umfassend saniert wurden und danach erstmals neu vermietet werden. Sowieso handelt es sich nur um ein begrenztes Instrumentarium, denn die Umsetzung der Möglichkeit einer Mietpreisbremse obliegt den Bundesländern  – sie können per Rechtsverordnung Wohngebiete in Städten und Ballungszentren als „angespannte Wohnungsmärkte“ ausweisen. Kein Bundesland verpflichtet, eine Mietpreisbremse einzuführen. Sie ist freiwillig. Derzeit findet sie in etwas mehr als 300 Kommunen Anwendung.

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