„Im Grunde suchen alle nach dem gleichen Produkt: Neubauten mit 80 bis 120 Pflegeplätzen. Entsprechend hart wird der Markt umkämpft.“ (Marc-Philipp Martins Kuenzel)
»Der Immobilienkonzern verdient zwar weiterhin gut. Doch auch wegen des Mietendeckels sucht die Deutsche Wohnen nach neuen Erlösquellen – etwa Pflegeheime.« Das kann man dem Artikel Deutsche Wohnen will mit Pflegeheimen Geld verdienen entnehmen. Das ist eine der vielen Meldungen, nach denen sich der mittlerweile weit verbreitete Eindruck verfestigen muss, dass man mit Pflegeheimen irgendwie gute Geschäfte machen kann. Gleichzeitig kann man den zahlreichen Berichten über einen personellen (und menschlichen) Pflegenotstand sowie fehlende oder wenn vorhanden, dann zunehmend unbezahlbare Pflegeheimplätze nicht entkommen, wenn man halbwegs mit offenen Augen durch die Medienlandschaft oder bei sich vor Ort wandert.
Und das hier interessierende Thema – die Altenpflege als Objekt von Kapitalanlegern – wurde in den vergangenen Jahren in diesem Blog immer wieder behandelt, zuletzt am 29. April 2019 in dem Beitrag Die Altenpflege als expandierende Spielwiese für Private-Equity-Investoren. Darin findet man diese Hinweise: »Auf Platz 1 der 30 größten Pflegeheimbetreiber finden wir mit 242 Pflegeheimen in Deutschland die (französische) Korian-Gruppe mit der Curanum AG. Und bereits auf Platz 2 taucht Alloheim auf, mit derzeit 198 Heimen und 18.577 Pflegeplätzen kommt dieses Unternehmen auf einen Marktanteil von 2,12 Prozent. Und Alloheim ist in den vergangenen Jahren immer wieder in vielen Medienberichten aufgetaucht, wenn (angebliche oder tatsächliche) negative Auswirkungen des Agierens renditeorientierter Pflegeheimbetreiber an einem Beispielfall illustriert werden sollen. Und die Geschichte dieses Unternehmens liest sich wie ein exemplarischer Fall aus einem Lehrbuch, in dem behandelt wird, was passiert, wenn ein Pflegeheimbetreiber in die Hände von Investoren fällt, denen es nicht um die Sache an sich, sondern um eine möglichst hohe Rendite geht.«
Apropos Deutsche Wohnen: Dem Transaktionsmonitor Gesundheitswesen der Unternehmensberatung PricewaterhouseCoopers (PwC) kann man entnehmen: »Besonders stark ist der Trend zur Marktkonsolidierung im Bereich der Pflege. Die wichtigsten Transaktionen waren 2018 der Kauf von Alloheim durch Nordic Capital von Carlyle, die Übernahme von DOREA durch die französische Groupe Maisons de Famille und der Erwerb von compassio durch die Schönes Leben Gruppe (Waterland).« Hinzu kommt: »Sehr groß ist auch die Nachfrage nach Pflegeheimimmobilien. Als Investoren waren im vergangenen Jahr etwa die Unternehmen Aedifica, Deutsche Wohnen und Confinimmo besonders aktiv.« Und die bereits vorhandene Bedeutung der nicht nur, aber gerade in Berlin auf dem allgemeinen Mietwohnungsmarkt ziemlich umstrittenen Deutschen Wohnen im Bereich der Pflegeimmobilien kann man sich verdeutlichen, wenn man zur Kenntnis nimmt, dass dieses Unternehmen nicht nur plant, stärker in Pflegeimmobilien zu investieren, sondern bereits heute eine ganz große Nummer ist:
Erst vor wenigen Tagen wurde bekannt, dass der französische Investor Primonial ein Portfolio des Pflegedienstleisters Charleston aus 20 Pflegeheimen mit knapp 2.000 Betten in sechs Bundesländern gekauft hat. Details wurden nicht genannt. Marktexperten schätzen den Wert auf rund 250 Millionen Euro. Klar ist: Es ist eine der größten Transaktionen mit Pflege- und Gesundheitsimmobilien in diesem Jahr. So Matthias Streit in seinem Artikel Kliniken und Pflegeheime locken Investoren mit hohen Renditen. Für ihn ist das nur eines der vielen Einzelteile einer allgemeinen Entwicklungslinie, denn „in Zeiten von Niedrigzinsen und Angebotsknappheit auf dem Immobilienmarkt haben sich Gesundheitsimmobilien zu einem Trend entwickelt. Es locken hohe Renditen und das Versprechen guter Geschäfte, die die alternde Gesellschaft mit sich bringt.«
Allein im ersten Halbjahr wurden 840 Millionen Euro am deutschen Markt für Gesundheitsimmobilien umgesetzt, so Streit. »Am gesamten deutschen Investmentmarkt, der sich im gleichen Zeitraum auf 30 Milliarden Euro beläuft, macht das Segment bislang nur einen kleinen Anteil aus. Die Nachfrage aber steigt seit Jahren.« Und die Umsätze hätten noch weitaus höher ausfallen können, „doch es gibt zu wenig Angebot auf dem Markt“, wird Dirk Richolt, Leiter Gesundheitsimmobilien beim Dienstleister CBRE, zitiert.
Der Markt sei auch deshalb besonders interessant, weil er ein „konjunkturunabhängiges Investment“ biete. Die Mieten seien gesichert, weil bei Selbstzahlern im Zweifel die Sozialhilfe und somit die Kommune einspringt – oder aber die Angehörigen. Den Großteil des Marktes für „Gesundheitsimmobilien“ machen Pflegeimmobilien aus, deren Anteil Experten auf 80 Prozent schätzen.
Immer wieder wurde gerade in den vergangenen Monaten von „zweistelligen Renditen“ berichtet, die in der Pflegeheimbranche realisiert werden – das hat sogar vor einiger Zeit den Bundesgesundheitsminister Jens Spahn (CDU) mobilisiert, der in einem Gastbeitrag für das Handelsblatt „zweistellige Renditeerwartungen“ im Pflegebereich kritisiert hat (vgl. hierzu aus dem August 2018 Jens Spahn: Wettbewerb in der Pflege ist kein Selbstzweck). Auch wenn solche gehobenen Renditen durchaus möglich sind, stellt sich die aktuelle Situation in der Masse der Fälle anders dar, so Matthias Streit in seinem Artikel:
»Laut CBRE lag die Spitzenrendite aufs eingesetzte Kapital zuletzt nur noch bei 4,75 Prozent, Tendenz fallend. Es gab Zeiten, da waren es mehr als sieben Prozent. Das Geschäft ist für viele Investoren trotzdem noch interessant. Zum Vergleich: Büroimmobilien werfen aktuell nur noch drei Prozent ab. Wer zehnjährige Staatsanleihen kauft, zahlt angesichts von Minusrenditen sogar noch drauf. Einer Umfrage der Ratingagentur Scope zufolge plant ein Drittel aller Fondsanbieter in den kommenden drei Jahren weitere Ankäufe in diesem Bereich. Keiner plant Verkäufe.«
„Im Grunde suchen alle nach dem gleichen Produkt: Neubauten mit 80 bis 120 Pflegeplätzen. Entsprechend hart wird der Markt umkämpft“ – mit dieser Beschreibung wird Marc-Philipp Martins Kuenzel zitiert. Er verwaltet die Gesundheitsimmobilien-Fonds für Swiss Life Asset Managers.
Aber: Langjährigen Spezialisten wird der Markt allmählich zu heiß. „Im Moment sind Investoren am Markt, die die Risiken offenbar nicht kennen oder missachten“. So Thomas Roth, Vertriebsvorstand beim Fondsanbieter Immac. Betreiberrisiken des Pflege- und Sozialimmobilienmarktes werden nicht mehr adäquat bepreist, so Roth. Wer in Pflegeimmobilien investiert, ist darauf angewiesen, dass der Betreiber der Immobilie weiß, was er tut. Das aktuell größte Risiko wird von Branchenexperten im Fachkräftemangel gesehen – auch die Investoren können keine Rendite aus automatisierten, menschenarmen Pflegeheimen abschöpfen (die es nicht gibt), sondern sie bzw. die Betreiber brauchen genügend Fachkräfte, um die Heime zu verwerten.
Im bereits zitierten Transaktionsmonitor Gesundheitswesen der Unternehmensberatung PricewaterhouseCoopers (PwC) für das Jahr 2018 findet man ergänzend diesen Hinweis: „Die hohe Nachfrage sorgt dafür, dass die Investitionsvolumina steigen und die Renditeerwartungen sinken“, so Alexander von Friesen von PwC Deutschland.
Ergänzend muss man darauf hinweisen, dass im Geschäft mit Pflegeimmobilien nicht nur die großen Konzerne oder internationale Private-Equity-Unternehmen unterwegs sind, sondern auch zahlreiche Kleinanleger. Dem einen oder anderen werden sie schon begegnet sein, die Werbeanzeigen, die den verzweifelt nach irgendwelchen rentierlichen Anlagen Suchenden solche rosigen Aussichten versprechen: „Bis 5 % gesicherte Rendite pro Jahr / Staatliche Absicherung gem. SGB XI. 20 Jahre garantierte Mieteinahmen + Verlängerungsoption. Börsen- und finanzkrisenunabhängig. Sicherheit durch renommierte, etablierte Betreiber.« So gefunden auf dieser Website: www.pflegeimmobilien-kapitalanlagen.de.
Dazu Matthias Streit in seinem Artikel: Dass die aktuellen Renditen als „grenzwertig“ zu bezeichnen sind, »gelte aber nicht nur für die großen Investoren, sondern auch für Anleger, die sich für ein klassisches Investment entscheiden und ein einzelnes Pflegeapartment kaufen. Diese sind in der Regel ab 100 000 Euro aufwärts zu erhalten. Sogenannte Aufteiler verkaufen die Betten in Pflegeheimen einzeln. Bienentreu schätzt, dass allein auf diesem Markt im vergangenen Jahr 500 Millionen Euro umgesetzt wurden. Auch hier gebe es einen hohen Anlagedruck. „Im Moment stehen die Renditen für private Kapitalanleger zwischen 3,5 bis 4,0 Prozent“, nimmt Bienentreu skeptisch zur Kenntnis. „Teilweise werden diese Apartments verkauft, als gäbe es die Betreiberrisiken gar nicht.“«
»Wer ein solches Apartment kauft, dem drohen Mietausfälle, wenn das Bett nicht belegt werden kann. Zudem drohen Investitionsnachforderungen, wenn das Heim saniert oder modernisiert werden muss – eine Entscheidung, die in der Kompetenz des Betreibers liegt oder durch gesetzliche Auflagen ausgelöst werden kann.«
Aber offensichtlich scheint das nicht bremsend zu wirken – und die weitere Expansion wird auch getrieben durch staatliche Aktivitäten: Heimgesetze sorgen für Bauboom, so ist ein Beitrag von Sebastian Meißner vom 12. Juli 2019 überschrieben: »Von klassischen Pflegeeinrichtungen, über Betreutes Wohnen, Tagespflege und Wohngruppen bis hin zur Kombination verschiedener Angebote entstehen in den kommenden Jahren eine Vielzahl neuer Plattformen. Derzeit befinden sich über alle Sektoren hinweg insgesamt rund 850 neue Pflegestandorte in Vorbereitung, 500 Standorte bereits in der Bauphase … Den größten Teil nimmt hierbei der Bereich des Betreuten Wohnens ein – etwa 480 neue Standorte sind geplant, mehr als die Hälfte davon befindet sich bereits in der Bauphase.«
Meißner weist darauf hin, dass Änderungen in den Heimgesetzen der einzelnen Bundesländern mit zu dem Bauboom beitragen und erläutert das am Beispiel der beiden Bundesländer Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen:
»Ein erheblicher Anteil der Einrichtungen des Betreuten Wohnens entspricht einem ambulantisierten Modell. Dies bedeutet, dass die Einrichtung nicht einer stationären Pflegeeinrichtung angegliedert ist,sondern die künftigen Bewohner ambulant versorgt werden. Insgesamt rund 300 der geplanten Standorte für Betreutes Wohnen erfüllen diese Kriterien, davon entstehen mit je 60 Einrichtungen die meisten ambulantisierten Neubauten in den Bundesländern Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg. Eine Ursache hierfür ist sicherlich in den aktuellen Vorgaben der jeweiligen Heimgesetze zu finden, die in beiden Ländern strenge Auflagen, unter anderen eine Einzelzimmerquote von 100 Prozent in stationären Einrichtungen in Baden-Württemberg, vorsieht. Diese sorgt auch dafür, dass insbesondere in Baden-Württemberg derzeit so stark gebaut wird wie in keinem anderen Bundesland, inklusive dem klassischen Segment der stationären Pflege. Gemessen an der Bevölkerungszahl entstehen in Baden-Württemberg derzeit knapp 50 neue Plätze in Pflegeheimen je 10.000 EinwohnerInnen ab 75 Jahre, knapp 100 Standorte mit einem Angebot im Segment der vollstationären Pflege befinden sich bereits im Bau oder in der Planungsphase. In den kommenden Monaten ist mit einem starken Rückgang der Pflegeplätze in den Bestandshäusern zu rechnen, ab September diesen Jahres gilt die 100 Prozent Quote nicht nur für neue, sondern auch für Bestandhäuser. In Nordrhein-Westfalen, wo Bestandshäuser seit August des letzten Jahres eine Einzelzimmerquote von mindestens 80 Prozent erfüllen müssen, fielen im gesamten Jahr 2018 im Delta über 1.600 Pflegeplätze weg, davon allein 600 Plätze im zweiten Quartal kurz vor Inkrafttreten der neuen Spielregeln. Auch im bevölkerungsreichsten Bundesland wird dem Rückgang der Pflegeplätze in den Bestandshäusern mit überdurchschnittlich vielen Neubauprojekten entgegen gewirkt – an 75 Standorten entstehen in den kommenden Monaten und Jahren knapp 6.000 neue vollstationäre Pflegeplätze.«
Besonders instruktiv ist der Beitrag von Sebastian Meißner auch angesichts der Tatsache, dass er die auch aus anderen Bereichen sattsam bekannte enorme Streubreite der Regelungen zwischen den einzelnen Bundesländern am Beispiel der baurechtlichen Vorschriften im Pflege- und Betreuungsbereich illustriert: Beispiel Tagespflege: »Neben Vorgaben zur Anzahl von Badezimmern, der Verfügbarkeit von Ruheräumen und -bereichen, sowie der Größe von Gemeinschaftsflächen ist teilweise auch der verfügbare Platz pro Gast gesetzlich vorgeschrieben. Doch auch hier weichen die Voraussetzungen in den einzelnen Bundesländern stark ab. Während Betreiber von Tagespflegeeinrichtungen in Niedersachsen je Gast eine Mindestfläche von 20 Quadratmetern und eine Gesamtfläche von mindestens 200 Quadratmetern berücksichtigen müssen, reicht in Mecklenburg-Vorpommern die Hälfte des Platzes aus, lediglich 10 Quadratmeter muss je Gast zur Verfügung stehen. In den meisten Bundesländern ist das Platzangebot je Gast gar nicht geregelt. Noch schwammiger werden die gesetzlichen Vorgaben in der betreiberinitiierten WG Versorgung. Nur in vier Bundesländern gelten aktuelle hierauf anwendbare Regelungen, die insbesondere die maximale Kapazität betreffen. So darf bei Wohngruppen in Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und Thüringen 12 Plätze, sowie in Baden-Württemberg 15 Plätze nicht überschreiten. Vorgaben zur Größe der Zimmer gibt es nur in Hamburg (mindestens 12m²) und in Baden-Württemberg (mindestens 14m²). Für die Kapazität von Intensiv-Wohngruppen, als für die ambulante Versorgung schwerstpflegebedürftiger Patienten, gilt in Rheinland-Pfalz eine Kapazitätsobergrenze von 12 Plätzen.«
Und die komplexitätssteigernden Föderalisierungseffekte werden auch hier erkennbar: »Die gesetzlichen Vorgaben zur Einzelzimmerquote in Pflegeheimen sorgten insbesondere in Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg für Aufsehen. Dabei gibt es auch in weiteren Bundesländern verbindliche Quoten, die zumindest bei Neubauten stationärer Pflegeeinrichtungen einzuhalten sind. In den Bundesländern Hamburg und Brandenburg gilt ebenfalls eine Einzelzimmerquote von 100 Prozent. Dreiviertel der Pflegeplätze neuer Einrichtungen in Schleswig-Holstein müssen in Einzelzimmern vorgehalten werden, in Berlin liegt die Quote bei 60 Prozent. Etwas schwammiger präsentieren sich hingegen die Formulierungen der Heimgesetze in Niedersachsen und Mecklenburg-Vorpommern. Hier ist eine möglichst hohe Einzelzimmerquote gewünscht, jedoch nicht eindeutig gefordert.« Alles klar?
Die Lage ist also weitaus komplexer und intransparenter, als viele denken werden. Und das gilt nicht nur für die divergierenden rechtlichen Rahmenbedingungen je nach Bundesland (die sich ja auch in dem für Pflegeprozesse so zentralen Personalschlüssel-Vorgaben niederschlagen, die ebenfalls eine enorme Bandbreite oder auch auch Nullstellen aufweisen). Die Ausführungen sollten gezeigt haben, dass es auch auf der Seite des „anlagesuchenden Kapitals“ erhebliche Differenzierungen gibt. In der Forschung hat man sich in der letzten Zeit vor allem auf die Private-Equity-Unternehmen fokussiert (sicher auch vorangetrieben durch eine kritische Berichterstattung in den Medien über Alloheim & Co.). Dazu nur als ein Beispiel aus der aktuellen Literatur dieser Hinweis:
➔ Michaela Evans und Christoph Scheuplein (2019): Private-Equity-Investitionen im Pflegesektor: Relevanz, Dimensionen und Handlungserfordernisse. Forschung aktuell 08/2019, Gelsenkirchen: Institut Arbeit und Technik der Westfälischen Hochschule Gelsenkirchen – Bocholt – Recklinghausen, 2019
In ihrer Zusammenfassung schrieben die beiden Autoren: »Im deutschen Pflegesektor ist in den vergangenen Jahren ein neuer Akteurstyp aktiv geworden. Private-Equity-Gesellschaften (PEG) investieren temporär, branchen- und länderübergreifend und unterscheiden sich damit von vielen anderen privaten Trägern. Das wachsende Engagement von PEG ist u.a. auf das Nachfragewachstum, auf berechenbare Marktrisiken bei gesicherten Renditechancen sowie auf marktliche Konzentrations- und Konsolidierungsprozesse zurückzuführen. Die PEG wenden vorranging die sogenannte Buy-and-Build-Strategie an, d.h. sie erwerben mehrere kleinere Unternehmen und fügen diese zu einer größeren Unternehmenseinheit zusammen. Damit zielen sie vor allem auf Skalenvorteile durch ihre wachsende Unternehmensgröße. Die im Pflegesektor aktiven PEG unterscheiden sich hinsichtlich ihres Leistungsprofils, der angebotenen Versorgungsformen, ihrer Gründungs- und Entstehungskontexte sowie ihrer Eigentümerstrukturen. Die Leistungen in der Versorgung sind somit differenziert zu betrachten. Notwendig ist mehr Transparenz über die tatsächlichen Eigentümerstrukturen im Pflegesektor. Anlagestrategien, mögliche Hebeleffekte sowie die Vergütungs- und Unternehmenspolitik sind hier wichtige Ansatzpunkte. Dies wäre durch verbindliche versorgungs- und arbeitspolitische Standards zu flankieren.«
Im Raum steht immer wieder die (naheliegende) Frage, ob die hohen Renditen von Finanzinvestoren nicht zwangsläufig dadurch generiert werden, dass an Löhnen und der Pflegequalität gespart wird? Diese Frage kann bisher nur anekdotisch beantwortet werden, so der Hinweis von Nico Beckert in seinem Artikel Ein gepflegter Profit, in dem er sich auch auf die IAT-Studie bezieht. Vergleichende Analysen über die Entlohnung in Pflegeeinrichtungen im Besitz von Finanzinvestoren und jenen, die beispielsweise von frei-gemeinnützigen oder in wenigen Fällen von kommunalen Trägern betrieben werden, fehlen.
Aber es sind eben nicht nur die gut skandalisierbaren großen profitgetriebenen Konzerne und Anlagegesellschaften unterwegs im „Pflege-Business“, sondern auch andere Akteure mischen hier mit, über die gemeinnützigen Anbieter bis hin zu den vielen kleinen Kleinanlegern, wie in diesem Beitrag gezeigt wurde. Und deren Investitionen werden möglicherweise durch eine fehlerhafte Allokation der Mittel aufgrund einer in diesem sehr kleinteiligen Bereich nicht wirklich funktionierenden Marktsteuerung versenkt. Zugleich besteht unbestritten ein enormer Investitions-, weil Ausbaubedarf (hier nicht nur fokussiert auf die „klassischen“, von manchen als „tradiert“ bezeichneten Pflegeheimstrukturen, sondern generell auf unterschiedliche Formen der Altenpflege bis hin zur Tagespflege und teilstationären Settings und auch den expandierenden wohngemeinschaftlichen Formen). Dieser Bedarf resultiert allein schon aus der demografischen Entwicklung, wird aber verkompliziert durch rechtliche Änderungen bis hin zu neuen Bedarfen aus Seiten der betroffenen Menschen und ihrer Angehörigen.
Das verweist am Ende auf eine große Fragestellung, die in der derzeitigen Diskussion leider nett formuliert unterbelichtet ist: Wer hat planungs- und steuerungstechnisch in dieser sich ausdifferenzierenden Versorgungswelt für unsere zumeist alten, pflegebedürftigen Menschen den Hut auf und noch weitaus dramatischer: Was ist eigentlich mit einer öffentlichen – und damit auch öffentlich zu finanzierenden – Infrastrukturpolitik im Altenpflege- und Altenhilfebereich? Wie steht es also um die elementare Daseinsvorsorge des Staates und wie sollen hier weitergehen?