Im Dezember 2013 wurde schon mal ein Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD aufgesetzt und unterschrieben. Und neben vielen anderen mehr oder weniger ambitionierten Vorhaben hatte man unter der Überschrift „Bezahlbare Mieten“ als Vorhaben der damals noch wirklich Großen Koalition festgeschrieben: »Damit Wohnraum insbesondere in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten bezahlbar bleibt, räumen wir den Ländern für die Dauer von fünf Jahren die Möglichkeit ein, in Gebieten mit nachgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten bei Wiedervermietung von Wohnraum die Mieterhöhungsmöglichkeiten auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu beschränken. Erstvermietungen in Neubauten sowie Anschlussvermietungen nach umfassenden Modernisierungen sind davon ausgeschlossen.«
Das liest sich sehr konkret und – so die naive Annahme – hätte dann schnell gesetzgeberisch abgearbeitet werden können. Allerdings zog sich das hin und erst im Frühjahr 2015 konnte dann vermeldet werden: Habemus Mietpreisbremse. Also für einige, bei weitem nicht für alle, um das hier gleich anzumerken.
Die Mietpreisbremse wurde also 2015 eingeführt bzw. genauer formuliert. Vom Bundesgesetzgeber wurde eine Umsetzung ermöglicht, die aber von den Bundesländern zu bewerkstelligen war und ist.
Zuerst der Blick auf die Rechtsgrundlage. Dazu muss man das voluminöse Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) aufschlagen und dort den § 556d BGB suchen. Der steht unter der Überschrift „Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung“. Schaut man in den ersten Absatz, dann findet man diese Vorgabe:»Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.«1
Und wer kann bestimmen, ob die Wohnung in einem „Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt“ liegt? Die Bundesländer, so der folgende Absatz 2:
»Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung zu bestimmen.«Dann wird – aber nicht abschließend („insbesondere“) – die Angespanntheit an möglichen Kriterien verdeutlicht.2
Damals, also 2015, hatte man noch in dem Paragrafen eine Laufzeitbegrenzung festgeschrieben: „Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchsten fünf Jahren Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu bestimmen.“ Dann wäre also 2020 Schluss gewesen mit der Mietpreisbremse, aber sie wurde verlängert. Mit dem Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn sind die Landesregierungen mit Wirkung zum 1. April 2020 ermächtigt worden, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von „jeweils“ höchstens fünf Jahren zu bestimmen, wobei eine Rechtsverordnung spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten musste.3 Die hierdurch bewirkte Verlängerung der Höchstgeltungsdauer wurde damit begründet, dass die für die Einführung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Vertragsschluss maßgebliche Ausgangslage im Wesentlichen fortbestehe. Die ursprünglich vorgesehene Befristung auf fünf Jahre erscheine vor dem Hintergrund der anhaltend schwierigen Lage auf den Wohnungsmärkten als zu kurz bemessen.
Also ist die Mietpreisbremse jetzt aber im nun laufenden Jahr 2026 Geschichte?
Nein, denn schaut man in die aktuelle Fassung des bereits erwähnten § 556d BGB, dann findet man dort am Ende diesen Satz: »Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten.« Wie ist das nun in den Paragrafen gekommen? Ganz einfach:
Im Juni 2025 hat der Gesetzgeber die Mietpreisbremse bzw. deren Normierung im BGB bis zum 31. Dezember 2029 verlängert.
Exkurs: Wo gibt es eigentlich eine Mietpreisbremse?
»Die Mietpreisbremse bleibt ein zentrales Instrument, um starke Mietsteigerungen bei Neuvermietungen zu begrenzen. Sie wurde bis Ende 2029 verlängert. Auch die abgesenkte Kappungsgrenze spielt weiterhin eine wichtige Rolle, um Mieterhöhungen in laufenden Verträgen zu begrenzen. Der Anwendungsbereich beider Instrumente wurde zuletzt durch Länderverordnungen merklich ausgeweitet.« So beginnt eine aktuelle Übersichtsdarstellung aus dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) unter der Überschrift Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze deutlich ausgeweitet. Zu Beginn des Jahres 2026 wurde der Anwendungsbereich von Mietpreisbremse und abgesenkter Kappungsgrenze merklich ausgeweitet. Heute erfassen beide Instrumente einen großen Teil der größeren Städte und Verdichtungsräume. Aber auch: Durch die Neuaufstellungen sind einzelne Städte nicht mehr vom Geltungsbereich der Verordnungen erfasst wie Trier oder Mannheim. Das liest sich nur kompliziert, es ist auch so:
➞ »Laut Auswertungen des BBSR (Stand: Januar 2026) bestehen bundesweit Ausweisungen im Rahmen von Mietpreisbrems- und Kappungsgrenzverordnungen für insgesamt 814 Gemeinden. In 681 Gemeinden gelten beide Instrumente. In 62 Gemeinden gilt ausschließlich die abgesenkte Kappungsgrenze, aber keine Mietpreisbremse, in 71 Fällen ausschließlich die Mietpreisbremse.«
Etwas übersichtlicher:
»14 der 16 Bundesländer (mit Ausnahme des Saarlands und Sachsen-Anhalts) haben von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen. Schwerpunkte liegen in den Stadtstaaten sowie in den Flächenländer Bayern, Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und Niedersachsen. In den Stadtstaaten gelten Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze gelten flächendeckend (Ausnahme: Bremerhaven). In den Flächenländern erfassen sie jeweils einen Teil der Gemeinden.«
Und zum Abdeckungsgrad hinsichtlich der Bevölkerung erfahren wir:
»Insgesamt leben rund 32 Mio. Menschen in Gebieten mit Mietpreisbremse und/oder abgesenkter Kappungsgrenze. Das entspricht 39 % der Bevölkerung Deutschlands.«
Quelle der Abbildung: BBSR (2026): Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze deutlich ausgeweitet, 18.02.2026
Bereits 2019 hatte es die Mietpreisbremse bis vor das Bundesverfassungsgericht geschafft
Es kann nicht überraschen, dass die Frage, ob denn die Mietpreisbremse rechtlich überhaupt zulässig sei, vor die Gerichte getragen wurde. Und das hat nicht nur die unteren Instanzen beschäftigt, sondern ist als verfassungsrechtliche Grundsatzfrage beim Bundesverfassungsgericht (BVerfG) aufgeschlagen. Also schon im Jahr 2019. Dazu der Beitrag Die 2015 eingeführt Mietpreisbremse darf weiter bremsen, so das Bundesverfassungsgericht. Wenn sie denn bremst. Und die einen wollen überall die Bremse und den anderen ist sie ein Dorn im Auge, der hier am 20. August 2019 veröffentlicht wurde.
Interessant auch vor dem Hintergrund der neuen Entscheidung des BVerfG ist der damalige Sachverhalt: »Die Beschwerdeführerin im Verfahren 1 BvR 1595/18 ist Vermieterin einer in Berlin gelegenen Wohnung. Sie wurde von ihrer Mieterin gerichtlich auf Rückzahlung überzahlter Miete und Feststellung der Geltung einer abgesenkten Miete in Anspruch genommen, weil die bei Mietbeginn vereinbarte Miete die höchstzulässige Miete überstiegen habe. Die Verfassungsbeschwerde richtet sich unmittelbar gegen die überwiegend stattgebenden Entscheidungen der Fachgerichte und mittelbar gegen die gesetzlichen Vorschriften über die Miethöhenregulierung sowie die vom Senat von Berlin erlassene Rechtsverordnung … Darüber hinaus sieht sie sich in ihrem Grundrecht auf Eigentum und ihrer allgemeinen Handlungsfreiheit verletzt.«
Und was war die Antwort aus Karlsruhe?
»Die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz geschaffenen Vorschriften zur Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum (sogenannte „Mietpreisbremse“) sind nicht verfassungswidrig. Sie verstoßen nicht gegen die Garantie des Eigentums, die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz.«
Von besonderer sozialpolitischer Relevanz waren vor allem diese Ausführungen der Verfassungsrichter zur Begründung der Nicht-Zulassung der Verfassungsbeschwerde im Jahr 2019:
»Es liegt im öffentlichen Interesse, der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken. Die Regulierung der Miethöhe ist auch im verfassungsrechtlichen Sinne geeignet, dieses Ziel zu erreichen. Sie schneidet Preisspitzen auf angespannten Wohnungsmärkten ab und kann damit zumindest die Voraussetzungen für einen Marktzugang einkommensschwächerer Mieter schaffen. Nicht auszuschließen ist zudem, dass die Miethöhenregulierung Wohnungssuchenden aus einkommensschwächeren Bevölkerungsschichten, die bei einem Wohnungswechsel aufgrund gestiegener Mieten in ihrem bisherigen Stadtteil ohne Miethöhenregulierung keine für sie bezahlbare Wohnung hätten finden können, das Anmieten einer Wohnung in ihrer angestammten Umgebung ermöglicht.«
Und weiter hieß es damals:
»Die Eigentumsgarantie gebietet nicht, Rechtspositionen für alle Zukunft in ihrem Inhalt unangetastet zu lassen. Der Gesetzgeber kann einmal geschaffene Regelungen nachträglich verändern und fortentwickeln, auch wenn sich damit die Nutzungsmöglichkeiten bestehender Eigentumspositionen verschlechtern. Auf dem sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des Mietrechts müssen Vermieter mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen und können nicht auf den Fortbestand einer ihnen günstigen Rechtslage vertrauen. Ihr Vertrauen, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, wird durch die Eigentumsgarantie nicht geschützt.«
Neuer Versuch – und ein vergleichbares Ergebnis im Jahr 2026
Nun kann man einige Jahre später erneut aus dem BVerfG lesen: Erfolglose Verfassungsbeschwerde gegen die Verlängerung der „Mietpreisbremse“. So ist eine Mitteilung des Gerichts vom 17. Februar 2026 überschrieben. Die bezieht sich auf BVerfG, Beschluss vom 8. Januar 2026 – 1 BvR 183/25. Schauen wir zuerst auf den gar nicht so neu daherkommenden Sachverhalt – wieder kam die Anrufung des höchsten Gerichts aus Berlin:
»Die Beschwerdeführerin, eine Eigentümerin und Vermieterin einer in Berlin gelegenen Wohnung, wendet sich mittelbar gegen die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn sowie die auf dieser Grundlage vom Senat von Berlin erlassene Mietenbegrenzungsverordnung aus dem Jahr 2020. Durch die mit der Verfassungsbeschwerde mittelbar angegriffene Regelung wurde die im Jahr 2015 in das Bürgerliche Gesetzbuch eingeführte Miethöhenregulierung, welche zunächst faktisch auf fünf Jahre beschränkt war, verlängert.«
Und wie lautet nun die Antwort aus Karlsruhe?
»Die Verfassungsbeschwerde blieb ohne Erfolg. Weder die mittelbar angegriffene Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbremse) noch die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin aus dem Jahr 2020 verletzen die Beschwerdeführerin in ihren Grundrechten.«
Das Gericht knüpft explizit an die Erwägungen aus dem Beschluss vom 18. Juli 2019 an, wonach die durch die Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 bewirkten Grundrechtseingriffe gerechtfertigt waren, und führt aus, dass auch die seitdem festzustellenden Entwicklungen zu keinem anderen Abwägungsergebnis führen.
Wir halten fest: Die Verfassungsbeschwerde wird nicht zur Entscheidung angenommen, weil sie unbegründet ist.
Und wie begründet das Gericht diese Nicht-Annahme?
➔ Die Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten verfolgt legitime Ziele und ist zu deren Erreichung geeignet und erforderlich. Insbesondere ist die Eignung der Mietenregulierung nicht dadurch aufgehoben, dass zahlreiche Überschreitungen der gesetzlich zulässigen Miethöhe zu verzeichnen sind. Allein der Umstand, dass gesetzliche Vorgaben in der Praxis nicht umfassend befolgt werden, stellt jedenfalls die grundsätzliche Eignung einer Maßnahme nicht in Frage.
➔ Die angegriffene Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ist auch verhältnismäßig im engeren Sinne. Warum?
Hier wird es dann sozialpolitisch interessant und relevant:
»Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn bildet keinen schwerwiegenden Eingriff in die Eigentumsfreiheit der zur Vermietung bereiten Eigentümerinnen und Eigentümer. Art. 14 Abs. 1 GG schützt von vornherein nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Die Miethöhenregulierung soll insbesondere die Ausnutzung von Mangellagen auf dem Wohnungsmarkt verhindern und Preisspitzen abschneiden, die auf eine bestehende Mangelsituation und eine daraus resultierende für Vermietende günstige Marktentwicklung zurückzuführen sind. Eine solche Nutzung des Eigentums genießt im Hinblick auf die soziale Bedeutung der Wohnung für die hierauf angewiesenen Menschen schon keinen verfassungsrechtlichen Schutz.«
»Den grundrechtlich geschützten Interessen der Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnraum stehen berechtigte Interessen insbesondere Wohnungssuchender sowie gewichtige Gemeinwohlbelange gegenüber, die auch das Sozialstaatsprinzip betreffen. Der Gesetzgeber trägt mit der Regulierung der Miethöhe einem sozialen Ungleichgewicht Rechnung, das durch den hohen Bedarf und das knappe Angebot an Mietwohnungen entsteht. Zu berücksichtigen sind auch darüber hinausgehende gesellschaftspolitische Interessen an einer Verhinderung von Gentrifizierung und Segregation.«
Die grundlegenden Aussagen des BVerfG zur Verhältnismäßigkeit der Mietpreisbremse haben bundesweit Relevanz. Wollen Vermieter sich künftig gegen die Mietpreisbremse wehren, so werden sie allenfalls die Einstufung eines bestimmten Gebiets durch die jeweilige Landesregierung rügen können, so die Einschätzung von Max Kolter in seinem Beitrag Mietpreisbremse immer noch verfassungsgemäß. Und in einem anderen Beitrag wird der Rechtswissenschaftler Markus Artz, Mitglied der Expertenkommission der Bundesregierung zum Mietrecht, dahingehend zitiert, dass man die Argumente des Bundesverfassungsgerichts auch auf weitere Verlängerungen beziehen kann. „Insbesondere weil das Gericht den Vermietern kein schützenswertes Vertrauen darauf einräumt, dass die Mietpreisbremse nach einigen Jahren wieder verschwindet“, so Artz. Auch dass das Gericht nun deutlich feststellt, dass die Mietpreisbremse keinen schwerwiegenden Eingriff in die Eigentumsfreiheit darstellt und die Verfassung insbesondere das Ausnutzen von Mangellagen am Wohnungsmarkt nicht schützt, sei für ihn zukunftsweisend für die Mietpreisbremse.
Soweit zum neuen Beschluss des Bundesverfassungsgerichts.Grundsätzlich bleiben Fragezeichen im Raum, was die tatsächliche Wirkung der Mietpreisbremse und anderer Regulierungen angeht.4 Die Diskussion wird sicher weitergehen.
Fußnoten
- Es gibt neben der „Mietpreisbremse“ (die sich im engeren Sinn auf einen Teil der Neuvermietungen bezieht) noch eine zweite Komponente, mit der man einen Bremseffekt bei den Steigerungen der Bestandsmieten erreichen will – die sogenannte „Kappungsgrenze“: 1. Die Mietpreisbremseim engeren Sinne: Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Neu errichtete und umfassend modernisierte Wohnungen sind bei der Erstvermietung von dieser Begrenzung ausgenommen. Eine bereits zulässig vereinbarte Miete darf bei einer erneuten Vermietung weiterhin verlangt werden. 2. Abgesenkte Kappungsgrenze: Grundsätzlich dürfen Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen innerhalb von drei Jahren 20 Prozent der bisherigen Miete nicht überschreiten. Das Mietrechtsänderungsgesetz ermöglicht es den Ländern, diese Grenze in besonders festgelegten Gebieten auf 15 Prozent abzusenken.
↩︎ - Konkret werden im § 556d BGB vier Kriterien genannt: Wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.
↩︎ - Bei der ersten Verlängerung der Mietpreisbremse wurde explizit auf die vom Bundesjustizministerium in Auftrag gegebene Evaluierung der Mietpreisbremse und deren Ergebnisse verwiesen. Wer das genauer nachlesen will, hier die damaligen Evaluierungsergebnisse:
➞ Claus Michelsen und Andreas Mense (2018): Evaluierung der Mietpreisbremse. Endbericht. Untersuchung der Wirksamkeit der in 2015 eingeführten Regelungen zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten (Mietpreisbremse). Studie im Auftrag des Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV), Berlin, Dezember 2018. Aus der zusammenfassenden Beschreibung: »Im Ergebnis zeigt sich, dass die Mietpreisbremse den intendierten Effekt – einer Verlangsamung der Mietdynamik – erreicht. Zwar liegen in vielen Großstädten eine hohe Zahl an Mietangebote oberhalb der zulässigen Mietobergrenze. Jedoch stellen mehrere Studien unabhängig voneinander für verschiedene Stichproben und mit unterschiedlichen methodischen Ansätzen fest, dass die Mietpreisbremse eine moderate Verlangsamung des Mietanstiegs bewirkt hat. Insofern wird sie zwar offenbar nicht in allen Fällen strikt eingehalten, entfaltet jedoch trotzdem eine messbare Bremswirkung. Die herangezogenen Untersuchungen zeigen zudem, dass sich der Mietanstieg in den von der Mietpreisbremse ausgenommenen Wohnungen (Erstnutzung nach dem 1.10.2014 oder Erstvermietung nach grundlegender Sanierung) durch die Mietpreisbremse beschleunigt hat. Dies stellt einen Investitionsanreiz dar … Zudem gibt es Indizien für positive Effekte auf die Zahl neuer, zum Bau genehmigter Wohnungen in Gemeinden mit eingeführter Mietpreisbremse; die befürchteten negativen Auswirkungen der Mietpreisbremse auf die Bautätigkeit sind bisher ausgeblieben. Auch finden sich kaum Hinweise auf eine reduzierte Instandhaltungstätigkeit oder geringere Wohnqualität von Mietwohnungen sowie auf Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen.«
Zu anderen Ergebnissen kamen beispielsweise Philipp Deschermeier et al. (2017): Evaluation der Mietpreisbremse, Köln: Institut der deutschen Wirtschaft (IW), April 2017. Sie berichten, dass für die Mietpreisbremse (nur) „eine geringfügig bremsende Wirkung feststellbar ist“.
↩︎ - Die angedeuteten Fragezeichen kann man auch an den Beiträgen hier in diesem Blog nachvollziehen. Beispielsweise der Beitrag Jetzt wird es besser für die gebeutelten Wohnungssuchenden – die Mietpreisbremse kommt. Fragt sich nur, für wen was besser wird, der am 25.02.2015 veröffentlicht wurde, als die Vereinbarung zur Mietpreisbremse aus dem Koalitionsvertrag von 2013 gesetzgeberische Gestalt angenommen hat. Im gleichen Jahr kam dann noch dieser Beitrag: Berliner Signal an die Wohnungspolitik: Wenn schon die Mietpreisbremse nicht so wirklich funktioniert, dann wenigstens die Kappungsgrenze bei Mietsteigerungen im Bestand? (05.11.2015). Ein grundsätzlicher Blick wurde 2019 auf das Thema geworfen: Eine Bremse, die ein wenig bremst und an anderer Stelle beschleunigt. Zur Ökonomie der Mietpreisbremse(27.01.2019). Und ebenfalls aus dem Jahr 2019 im Anschluss an die damalige BVerfG-Entscheidung der Beitrag Die 2015 eingeführt Mietpreisbremse darf weiter bremsen, so das Bundesverfassungsgericht. Wenn sie denn bremst. Und die einen wollen überall die Bremse und den anderen ist sie ein Dorn im Auge vom 20.08.2019). ↩︎