Also der erste Blick zeigt doch eindeutig: Es geht aufwärts. Sicher nicht mit der deutschen Volkswirtschaft und den meisten Löhnen, aber immerhin – vor dem Hintergrund der sich seit Jahren zuspitzenden Wohnungskrise in vielen, vor allem städtischen Regionen, die sich bis in die Mittelschicht hineingefressen hat, ein positives Signal – auf dem Bau. Konkreter: Beim Wohnungsbau.
»Im Zeitraum von Januar bis April 2026 wurde in Deutschland der Bau von 83.700 Wohnungen in neuen sowie bereits bestehenden Gebäuden genehmigt. Das waren 13,2 % oder 9.800 Wohnungen mehr als von Januar bis April 2025«, berichtet das Statistische Bundesamt.
Nachdem die Zahl der genehmigten Wohnungen ab dem Frühjahr 2022 massiv eingebrochen ist, kann man seit Oktober 2024 einen wieder ansteigenden Trend der Genehmigungen neuer Wohnungen erkennen. Endlich geht es wieder aufwärts.
Nicht zu früh locker werden. Ganz im Gegenteil
Nun handelt es sich um „neu genehmigte Wohnungen“. Es geht nicht um tatsächlich vorhandene und im Idealfall bezogene neue Wohnungen, sondern erst einmal „nur“ um die Genehmigung von Bauanträgen, die zu einem späteren Zeitpunkt zu neuen Wohnungen führen können – aber nicht müssen. Oder zuweilen mit einer jahrelangen Verzögerung zwischen Genehmigung und dem Abschluss von Bauarbeiten. Wie kann es zu einem solchen zeitlichen Auseinanderfallen von genehmigt, aber erst (wenn überhaupt) deutlich später auch in die Tat umgesetzt, wird sich der eine oder andere fragen? Beispielsweise durch ein Hochschießen der Baupreise, die eine teilweise lange vorher gemachte Kostenkalkulation mit Siebenmeilenstiefeln überholt und zu Finanzierungsrestriktionen oder -unmöglichkeiten führt.1
Oder durch das Anheben der Leitzinsen, was dann sofort und weitaus schmerzhafter in Form von steigenden Kreditzinsen an die Kunden weitergereicht wird und dann dort zu individuellem Zahlungsversagen führt. Die Differenz zwischen den genehmigten und den tatsächlich fertiggestellten Wohnungen wird als Bauüberhang bezeichnet. Dieser hat sich bis Anfang 2026 auf 760.700 genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen aufgestaut.2
Auch wenn es seit dem Herbst 2024 bei den Baugenehmigungen neue Wohnungen betreffend langsam wieder nach oben geht – bei den tatsächlich fertiggestellten Wohnungen ging und geht es weiter runter:
Und wie sieht es in der Gegenwart aus?
Fazit: Nach den Krisenjahren erlebt der Bereich der neu genehmigten Wohnungen 2026 eine spürbare Erholung. Das macht Hoffnung für die Zukunft.
Und jetzt die düstere Realität mit Blick auf die tatsächliche Zahl an fertiggestellten Wohnungen: Wir sind jetzt angekommen auf dem Tiefpunkt der Krise. Und das überrascht auch nicht, wenn man sich anschaut, wie ein lange geplantes Bauprojekt von der Genehmigung bis zur Fertigstellung braucht. Die Rutschbahn nach unten seit 2022 bei den Wohnungsgenehmigungen frisst sich langsam, aber sicher durch die Zahl der neu fertiggestellten Wohnungen.
Blick in die Glaskugel
»Schon 2025 sank die Fertigstellung neuer Quartiere auf den niedrigsten Wert seit mehr als einem Jahrzehnt. Auch für dieses Jahr schlägt der Branchenverband GdW Alarm«, so die FAZ-Meldung Wohnungswirtschaft warnt vor Neubaukollaps vom 9. Juli 2026.
Die Wohnungswirtschaft erwartet für dieses Jahr noch weniger Neubau als 2025. „Im laufenden Jahr 2026 dürften in Deutschland nur noch rund 200.000 Wohnungen fertiggestellt werden, bei einem Neubaubedarf von rund 320.000 im Jahr“, wird der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen GdW in Berlin zitiert.
Der Abwärtstrend hält nach Einschätzung des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen(der Verband hat rund 3.000 Mitgliedsunternehmen mit 13 Millionen Mietern) wegen hoher Bau- und Finanzierungskosten an.
Und mit einem sozialpolitisch funktionierten Auge und Ohr muss man dann das hier zur Kenntnis nehmen:
»Die in dem Verband organisierte „sozialorientierte Wohnungswirtschaft“ werde nach 24.000 Einheiten 2025 dieses Jahr wohl nur noch 16.000 fertigstellen.«
»Der Verband beklagt, dass hohe Investitionen für den Erhalt, Klimaschutz, altersgerechten Umbau oder Digitalisierung Mittel für den Neubau auffräßen. So hätten die Mitgliedsunternehmen 2025 insgesamt 20,8 Milliarden Euro investiert. Davon seien 12,7 Milliarden Euro in den Bestand geflossen. Die Neubauinvestitionen seien auf 8,1 Milliarden Euro gesunken. Für 2026 sei ein weiterer Einbruch um rund 26 Prozent auf sechs Milliarden Euro zu erwarten.«
„Hohe Baupreise, hohe Finanzierungskosten und immer neue Anforderungen machen aus genehmigten Projekten Schubladenprojekte“, wird der GDW-Präsident Gedaschko zitiert.
Die im GDW organisierte „sozialorientierte Wohnungswirtschaft“ werde nach 24.000 Einheiten 2025 dieses Jahr wohl nur noch 16.000 fertigstellen.
Und es geht hier um alle neu fertiggestellte Wohnungen, also auch die im Premium- und Luxussegment angesiedelten Objekte.
Die vielzitierte Wohnungskrise betrifft aber nicht diejenigen, die in der Lage und willens sind, 2.000 oder mehr Euro Monatsmiete zu zahlen.
Im Bereich der „günstigen“ oder halbwegs bezahlbaren Wohnungen muss man zumindest in den meisten (groß)städtischen Bereichen von einer manifesten und sich aufgrund geringer Mobilitätsraten verfestigender Wohnungsnot sprechen. Deren sowieso schon höchst problematischen Folgen werden derzeit wahrscheinlich weiter potenziert, wenn man sich die gesetzgeberischen Anstrengungen anschaut, im Bereich Wohngeld sowie den „Kosten der Unterkunft“ der Grundsicherung größere Beträge „einzusparen“.
Vor diesem Hintergrund zusätzlich beunruhigend: Die Zahl der Sozialwohnungen in Deutschland sinkt seit vielen Jahren nahezu kontinuierlich.3 Der Sozialwohnungsbestand nähert sich mittlerweile einer Größenordnung von rund einer Million Wohnungen an.4 Zum Vergleich: Ende der 1980er- und Anfang der 1990er-Jahre, in der Hochphase des sozialen Wohnungsbaus, lag der Bestand noch bei rund vier Millionen Wohnungen. In den vergangenen fünf Jahren ist die Zahl der Sozialwohnungen jedoch weniger stark gesunken als in den Jahren zuvor (vgl. Sozialwohnungsbau in Deutschland: Entwicklung und regionale Unterschiede). Dort findet man auch diesen Hinweis:
»Ein Grund für die Abschwächung des Verlusttrends und die sehr unterschiedliche Entwicklung in den Bundesländern ist die wieder zunehmende Bautätigkeit der öffentlichen Hand. Bayern und Hamburg etwa fördern den sozialen Wohnungsbau verstärkt. Während öffentliche Bauträger zwischen Jahrtausendwende und 2015 jährlich weniger als 2.000 Wohneinheiten errichteten, ist die Zahl in den vergangenen zehn Jahren auf knapp unter 10.000 Wohneinheiten pro Jahr gestiegen.
Im Vergleich zur Bautätigkeit der privaten Wohnungswirtschaft bleibt der Anteil der durch staatliche Wohnungsbaugesellschaften geschaffenen Wohnungen jedoch gering. Die Entwicklungen verlaufen zuletzt jedoch gegenläufig: Während die private Wohnungswirtschaft immer weniger baut, ist die Bautätigkeit öffentlicher Akteure gestiegen, wenn auch auf niedrigem Niveau.«
Und man muss berücksichtigen: Der Bau von Wohnungen durch öffentliche Träger bedeutet dabei nicht automatisch Sozialwohnungsbau.
»Dass in einigen Bundesländern der Sozialwohnungsbestand wieder etwas gestiegen ist, sorgt bisher nicht dafür, dass die Zahl der Sozialwohnungen netto landesweit wieder steigt. Denn noch immer fallen Jahr für Jahr rund 50.000 bis 60.000 Sozialwohnungen aus der Belegbindung. Doch weil der Bau von Sozialwohnungen nach einem Tief um die Jahrtausendwende wieder steigt, sinkt die Kurve bei der absoluten Zahl der Sozialwohnungen langsamer.«
Fußnoten
- Vgl. dazu als Beispiel: Die Baupreise im Wohnungsbau sind seit Ende 2019 um rund 51 Prozent gestiegen, die Zinsen hätten sich seit 2021 vervierfacht.
↩︎ - Zu der Zahl den Bauüberhang betreffend vgl. Zentralverband der Deutschen Bauwirtschaft: Wohnungsneubau 2025: Fertigstellungen auf niedrigstem Stand seit über einem Jahrzehnt – Baugewerbe warnt vor weiterem Einbruch 2026, 22.05.2026.
↩︎ - Ein wesentlicher Grund dafür ist die zeitliche Befristung der Sozialbindungen. Historisch und auch aktuell wird ein großer Teil der Sozialwohnungen durch private Träger errichtet, die Fördergelder erhalten. Im Gegenzug verpflichten sie sich, die Wohnungen zu vergünstigten Mieten anzubieten und die Vergabe an Haushalte mit Wohnberechtigungsschein zu binden. Diese Belegbindungen gelten für einen festgelegten Zeitraum, beispielsweise 30 Jahre. Nach Ablauf der Bindungsfrist gehen die Wohnungen in den freien Wohnungsmarkt über und können zu höheren Mieten vermietet werden. Dadurch fallen Jahr für Jahr zahlreiche Sozialwohnungen aus der Bindung, selbst wenn gleichzeitig neue Sozialwohnungen entstehen.
↩︎ - Zugleich muss man hinsichtlich des noch bestehenden Bestands an Sozialwohnungen eine große Spannbreite zwischen den Bundesländern zur Kenntnis nehmen. Während das Saarland lediglich eine Sozialwohnung pro 1.000 Einwohnern aufweist, erreicht Hamburg einen Wert von 43 Sozialwohnungen pro 1.000 Einwohnern. Berlin liegt mit 25 Sozialwohnungen je 1.000 Einwohnern ebenfalls deutlich über dem Bundesdurchschnitt (der liegt bei 11,2).
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