Die 2015 eingeführt Mietpreisbremse darf weiter bremsen, so das Bundesverfassungsgericht. Wenn sie denn bremst. Und die einen wollen überall die Bremse und den anderen ist sie ein Dorn im Auge

Die Mietpreisbremse wurde im Juni 2015 als Möglichkeit eingeführt. Bei Neuvermietungen darf der Vermieter nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Als die Mietpreisbremse gesetzgeberisch ermöglicht wurde, gab es kontroverse Debatten und eine Menge Widerstand auch innerhalb der Regierungskoalition, da sich die Union lange Zeit diesem Vorhaben widersetzt hat. Für die einen war das gleichsam ein Schlüsselprojekt in Zeiten stark steigender Mieten und um sich greifender Wohnungsnot vor allem in den Großstädten, für die anderen ein unzulässiger regulatorischer Eingriff in den Wohnungsmarkt und eine letztendlich investitionsfeindliche Gängelung der Vermieter.

Schon 2015 gab es differenzierte Stimmen zwischen den beiden Lagern derjenigen, die eine Menge Hoffnung in das Instrument projiziert haben (und das auch heute noch tun) und den anderen, die darin lediglich regulatorisches Teufelszeug erkennen wollen. Ein skeptischer Einwand damals ging so: Die Mietpreisbremse soll die Schwachen auf dem Wohnungsmarkt schützen. Doch es droht ein gegenteiliger Effekt: Die neue Regelung dürfte häufig gut betuchten Menschen zu günstigem Wohnraum verhelfen. Nicht nur Neubauten und grundlegend sanierte Wohnungen sind ausgenommen von der Deckelung der Mietpreissteigerungen. Auch auf laufende Mietverträge und deren Miethöhen hat die Mietpreisbremse keinen Einfluss. Vgl. dazu den Beitrag Jetzt wird es besser für die gebeutelten Wohnungssuchenden – die Mietpreisbremse kommt. Fragt sich nur, für wen was besser wird vom 25. Februar 2015.

»Der wichtigste Einwand bezieht sich darauf, dass die Mietpreisbremse zwar ein preisregulatorischer Eingriff ist, dieser bezieht sich aber „nur“ auf den Bestand, genauer: nur auf einen Teil des Bestandes und das bei einer gegebenen oder gar wachsenden Nachfrage: Die Wohnungsknappheit in gefragten Regionen wird durch die Preisbremse nicht beseitigt. Dort werden die Bewerber bei der Besichtigung weiterhin Schlange stehen. Und wenn der Vermieter wählen darf, dürfte klar sein: Er entscheidet sich für denjenigen Mieter, der ihm am solventesten erscheint. Bei Funktionsfähigkeit der Mietpreisbremse könnte das Doppelverdiener-Paar ohne Kinder nun günstiger an die Wohnung kommen als es ansonsten der Fall gewesen wäre. Man kann es drehen und wenden wie man will: So lange die Nachfrage das Angebot übersteigt, haben die Schwächeren, die mit geringem Einkommen und vielen Kindern, auf dem Mietmarkt immer das Nachsehen«, so die Ausführungen in diesem Beitrag vom 27. Januar 2019: Eine Bremse, die ein wenig bremst und an anderer Stelle beschleunigt. Zur Ökonomie der Mietpreisbremse.

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Eine Bremse, die ein wenig bremst und an anderer Stelle beschleunigt. Zur Ökonomie der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist mal wieder für einen kurzen Moment in die öffentliche Aufmerksamkeit geraten. Dieses Instrument wurde im Juni 2015 als Möglichkeit eingeführt. Bei Neuvermietungen darf der Vermieter nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Als die Mietpreisbremse gesetzgeberisch ermöglicht wurde, gab es kontroverse Debatten und eine Menge Widerstand auch innerhalb der Regierungskoalition, da sich die Union lange Zeit diesem Vorhaben widersetzt hat. Für die einen war das gleichsam ein Schlüsselprojekt in Zeiten stark steigender Mieten und um sich greifender Wohnungsnot vor allem in den Großstädten, für die anderen ein unzulässiger regulatorischer Eingriff in den Wohnungsmarkt und eine letztendlich investitionsfeindliche Gängelung der Vermieter.

Weniger dem klassischen Lagerdenken verpflichtete Stimmen hatten schon bei der Geburt der Mietpreisbremse vor übertriebenen Erwartungen auf Seiten derjenigen gewarnt, die unter den Mietsteigerungen besonders leiden (müssen), zugleich aber auch aufgrund der konkreten Ausgestaltung der Mietpreisbremse darauf hingewiesen, dass das nicht wirklich eine Investitionsbremse darstellen wird. Denn Neubauten und deren Wohnungen sind explizit ausgenommen von der Bremswirkung der Bremse.  Als zweite wichtige Ausnahme sind Wohnungen zu nennen, die umfassend saniert wurden und danach erstmals neu vermietet werden. Sowieso handelt es sich nur um ein begrenztes Instrumentarium, denn die Umsetzung der Möglichkeit einer Mietpreisbremse obliegt den Bundesländern  – sie können per Rechtsverordnung Wohngebiete in Städten und Ballungszentren als „angespannte Wohnungsmärkte“ ausweisen. Kein Bundesland verpflichtet, eine Mietpreisbremse einzuführen. Sie ist freiwillig. Derzeit findet sie in etwas mehr als 300 Kommunen Anwendung.

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Berliner Signal an die Wohnungspolitik: Wenn schon die Mietpreisbremse nicht so wirklich funktioniert, dann wenigstens die Kappungsgrenze bei Mietsteigerungen im Bestand?

Über ein neues Urteil mit grundsätzlicher Bedeutung für die Wohnungspolitik wird berichtet: Berlin darf Mieten überall begrenzen: Die deutschen Städte bekommen einen weiten Spielraum, um die Mietsteigerung zu bremsen. Die Deckelung der Mieten ist rechtens, hat der Bundesgerichtshof entschieden. Vgl. dazu auch die Mitteilung des BGH: Bundesgerichtshof bestätigt Rechtmäßigkeit der Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin. »Vermieter in Berlin können die Miete nur in kleinen Schritten erhöhen. Die Steigerung darf 15 Prozent innerhalb von fünf Jahren nicht überschreiten. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Grundsatzurteil entschieden, mit dem er die Rechtslage in Berlin bestätigte (Az.: VIII ZR 217/14). Dort begrenzt die „Kappungsgrenzen-Verordnung“ Mietsteigerungen – und zwar für alle Stadtteile gleichermaßen.«

Diese Entscheidung eröffnet den Kommunen in Deutschland einen weiten Gestaltungsspielraum, um in die Mietentwicklung einzugreifen. Dazu, so Corinna Budras in ihrem Artikel, »hat die Politik in den vergangenen Jahren vor allem zwei Instrumente geschaffen: die Kappungsgrenzen für schon bestehende Mietverhältnisse, um die es in dem aktuellen Fall ging; seit Juli haben die Städte zudem die Möglichkeit, auch für neue Mietverträge eine Mietpreisbremse zu erlassen.« Über das neue Instrumentarium der Mietpreisbremse und den derzeitigen erheblichen Problemen, es mit Leben zu füllen vor allem angesichts der in vielen Kommunen fehlenden Mietpreisspiegel, wurde im Blog-Beitrag Der „Wohnungsmarkt“. Von ungebremsten Preisspiralen über Schlupflöcher in einem vielleicht gut gemeinten Gesetz bis hin zur neuen Konkurrenz ganz unten vom 04.11.2015 ausführlich berichtet.Gegen das andere Instrument, also die Kappungsgrenze für bereits bestehende Mietverhältnisse, hatte sich ein Eigentümer gewehrt, der die Miete seiner Wohnung in Berlin-Wedding um 45 Euro im Monat und damit gleich um 20 Prozent erhöhen wollte. Er hielt die Verordnung für unwirksam, weil sie für das gesamte Stadtgebiet gilt, ohne zu unterscheiden, ob der Wohnungsmarkt in dem betroffenen Bezirk tatsächlich besonders angespannt ist.

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