Die Mietpreisbremse wurde im Juni 2015 als Möglichkeit eingeführt. Bei Neuvermietungen darf der Vermieter nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Als die Mietpreisbremse gesetzgeberisch ermöglicht wurde, gab es kontroverse Debatten und eine Menge Widerstand auch innerhalb der Regierungskoalition, da sich die Union lange Zeit diesem Vorhaben widersetzt hat. Für die einen war das gleichsam ein Schlüsselprojekt in Zeiten stark steigender Mieten und um sich greifender Wohnungsnot vor allem in den Großstädten, für die anderen ein unzulässiger regulatorischer Eingriff in den Wohnungsmarkt und eine letztendlich investitionsfeindliche Gängelung der Vermieter.
Schon 2015 gab es differenzierte Stimmen zwischen den beiden Lagern derjenigen, die eine Menge Hoffnung in das Instrument projiziert haben (und das auch heute noch tun) und den anderen, die darin lediglich regulatorisches Teufelszeug erkennen wollen. Ein skeptischer Einwand damals ging so: Die Mietpreisbremse soll die Schwachen auf dem Wohnungsmarkt schützen. Doch es droht ein gegenteiliger Effekt: Die neue Regelung dürfte häufig gut betuchten Menschen zu günstigem Wohnraum verhelfen. Nicht nur Neubauten und grundlegend sanierte Wohnungen sind ausgenommen von der Deckelung der Mietpreissteigerungen. Auch auf laufende Mietverträge und deren Miethöhen hat die Mietpreisbremse keinen Einfluss. Vgl. dazu den Beitrag Jetzt wird es besser für die gebeutelten Wohnungssuchenden – die Mietpreisbremse kommt. Fragt sich nur, für wen was besser wird vom 25. Februar 2015.
»Der wichtigste Einwand bezieht sich darauf, dass die Mietpreisbremse zwar ein preisregulatorischer Eingriff ist, dieser bezieht sich aber „nur“ auf den Bestand, genauer: nur auf einen Teil des Bestandes und das bei einer gegebenen oder gar wachsenden Nachfrage: Die Wohnungsknappheit in gefragten Regionen wird durch die Preisbremse nicht beseitigt. Dort werden die Bewerber bei der Besichtigung weiterhin Schlange stehen. Und wenn der Vermieter wählen darf, dürfte klar sein: Er entscheidet sich für denjenigen Mieter, der ihm am solventesten erscheint. Bei Funktionsfähigkeit der Mietpreisbremse könnte das Doppelverdiener-Paar ohne Kinder nun günstiger an die Wohnung kommen als es ansonsten der Fall gewesen wäre. Man kann es drehen und wenden wie man will: So lange die Nachfrage das Angebot übersteigt, haben die Schwächeren, die mit geringem Einkommen und vielen Kindern, auf dem Mietmarkt immer das Nachsehen«, so die Ausführungen in diesem Beitrag vom 27. Januar 2019: Eine Bremse, die ein wenig bremst und an anderer Stelle beschleunigt. Zur Ökonomie der Mietpreisbremse.
Und das hohe Gericht hat entschieden: »Die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz geschaffenen Vorschriften zur Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum (sogenannte „Mietpreisbremse“) sind nicht verfassungswidrig. Sie verstoßen nicht gegen die Garantie des Eigentums, die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz. Dies hat die 3. Kammer des Ersten Senats mit heute veröffentlichtem Beschluss entschieden und eine Verfassungsbeschwerde gegen diese Bestimmungen einstimmig nicht zur Entscheidung angenommen.« So beginnt die am 20. August 2019 veröffentlichte Pressemitteilung des BVerfG, die unter der Überschrift Anträge gegen die „Mietpreisbremse“ erfolglos gestellt wurde.
Zum Sachverhalt die Verfassungsbeschwerde betreffend erfahren wir: »Die Beschwerdeführerin im Verfahren 1 BvR 1595/18 ist Vermieterin einer in Berlin gelegenen Wohnung. Sie wurde von ihrer Mieterin gerichtlich auf Rückzahlung überzahlter Miete und Feststellung der Geltung einer abgesenkten Miete in Anspruch genommen, weil die bei Mietbeginn vereinbarte Miete die höchstzulässige Miete überstiegen habe. Die Verfassungsbeschwerde richtet sich unmittelbar gegen die überwiegend stattgebenden Entscheidungen der Fachgerichte und mittelbar gegen die gesetzlichen Vorschriften über die Miethöhenregulierung sowie die vom Senat von Berlin erlassene Rechtsverordnung … Darüber hinaus sieht sie sich in ihrem Grundrecht auf Eigentum und ihrer allgemeinen Handlungsfreiheit verletzt.«
Von besonderer sozialpolitischer Relevanz sind vor allem diese Ausführungen der Verfassungsrichter zur Begründung der Nicht-Zulassung der Verfassungsbeschwerde: »Es liegt im öffentlichen Interesse, der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken. Die Regulierung der Miethöhe ist auch im verfassungsrechtlichen Sinne geeignet, dieses Ziel zu erreichen. Sie schneidet Preisspitzen auf angespannten Wohnungsmärkten ab und kann damit zumindest die Voraussetzungen für einen Marktzugang einkommensschwächerer Mieter schaffen. Nicht auszuschließen ist zudem, dass die Miethöhenregulierung Wohnungssuchenden aus einkommensschwächeren Bevölkerungsschichten, die bei einem Wohnungswechsel aufgrund gestiegener Mieten in ihrem bisherigen Stadtteil ohne Miethöhenregulierung keine für sie bezahlbare Wohnung hätten finden können, das Anmieten einer Wohnung in ihrer angestammten Umgebung ermöglicht.«
Vor dem Hintergrund der höchst aufgeladenen Debatte über den Schutz des Privateigentums und der Frage nach den Möglichkeiten staatlicher Eingriffe in das grundsätzlich zu schützende Privateigentum sind diese verfassungsrechtlichen Hinweise aus Karlsruhe sehr interessant:
»Die Eigentumsgarantie gebietet nicht, Rechtspositionen für alle Zukunft in ihrem Inhalt unangetastet zu lassen. Der Gesetzgeber kann einmal geschaffene Regelungen nachträglich verändern und fortentwickeln, auch wenn sich damit die Nutzungsmöglichkeiten bestehender Eigentumspositionen verschlechtern. Auf dem sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des Mietrechts müssen Vermieter mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen und können nicht auf den Fortbestand einer ihnen günstigen Rechtslage vertrauen. Ihr Vertrauen, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, wird durch die Eigentumsgarantie nicht geschützt.«
➔ Hintergrund zur Mietpreisbremse: »Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz wurden Bestimmungen über die höchstzulässige Miete bei Wiedervermietung von nicht der Preisbindung unterliegendem Wohnraum ins Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eingefügt. Zentrale Neuregelung ist § 556d BGB, der vorsieht, dass die Miete in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen darf. Ein angespannter Wohnungsmarkt liegt vor, wenn in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. § 556d Abs. 2 BGB ermächtigt die Landesregierungen, solche Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Nur in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet wird die Mietobergrenze wirksam. Sie gilt jedoch nicht ausnahmslos. Insbesondere darf der Vermieter, wenn die vom vorherigen Mieter zuletzt geschuldete Miete die ansonsten höchstzulässige Miete übersteigt, gemäß § 556e BGB bei Wiedervermietung eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbaren. Nach dem 1. Oktober 2014 errichteter Wohnraum sowie die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung sind nach § 556f BGB von der Regulierung der Miethöhe ausgenommen.«
Zu der mit der Verfassungsbeschwerde angegriffenen Begrenzung der zulässigen Miethöhen durch die Mietpreisbremse führen die Richter des BVerfG aus: »Die Beschränkung der Miethöhenregulierung auf angespannte Wohnungsmärkte gewährleistet, dass sie gerade in solchen Gemeinden oder Gemeindeteilen zur Anwendung kommen kann, in denen die Belange der Mietinteressenten besonderen Schutzes bedürfen. Zugleich begrenzt das in der Rechtsprechung entwickelte Verständnis eines angespannten Wohnungsmarktes die mit der Miethöhenregulierung verbundene Durchsetzung der Interessen von Mietern oder Wohnungssuchenden auf ein den Gesetzeszielen entsprechendes Maß.«
Ende 2018 wurde die Deckelung der Mietpreiserhöhungen in 313 von 11.000 Städten und Gemeinden in Deutschland angewendet: außer in Berlin zum Beispiel auch in München und Frankfurt, Braunschweig und Jena.
Interessant ist die unmittelbare Rezeption der Entscheidung des BVerfG in den einschlägigen Medien, die eher die Vermieterseite im Auge haben. Als Beispiel ein Blick in die Kommentierung von Reinhard Müller in der FAZ unter der Überschrift Gebremstes Eigentum, der man den fast schon verzweifelten Versuch anmerkt, die deutlichen Worte der Verfassungsrichter doch noch in den eigenen Rahmen einzupassen: »… obwohl die Verfassungsbeschwerde einer Betroffenen nicht zur Entscheidung angenommen wurde, hat die Kammer unter Vorsitz des Vizepräsidenten und früheren stellvertretenden CDU/CSU-Fraktionsvorsitzenden Harbarth die Bedeutung des Eigentums für den sozialen Rechtsstaat hervorgehoben, also für den Einzelnen wie für die Allgemeinheit. Dabei wird durchaus auch die Möglichkeit ins Spiel gebracht, dass die Mietpreisbremse die Wohnungsnot weiter verschärfen könnte. Nur ist sie eben nicht von vornherein untauglich – und das reicht aus verfassungsrechtlicher Sicht. Das Interesse an einer „durchmischten Wohnbevölkerung“ in den Städten, also die Verhinderung einer Gentrifizierung, wird als wichtiger Gemeinwohlbelang anerkannt.« Das ist natürlich eine bestimmte Menschen irritierende Botschaft und zu deren Beruhigung schiebt Müller dann auch ein fast schon trotzig daherkommendes Fazit hinterher: »Klar ist aber auch – und das ist wichtig in einer Zeit, in der schon die Enteignung von Immobilieneigentümern ins Auge gefasst wird –, dass eine Regelung, die auf Dauer zu Verlusten für den Eigentümer, zu einer Gefährdung der Substanz einer Wohnung führen würde, nicht mit dem Grundgesetz vereinbar wäre. Das Eigentum ist nicht unantastbar: Es ist ein Kind seiner Zeit und kann geschaffen, beschränkt und auch entzogen werden. Aber nur auf der Grundlage der beschlossenen freiheitlichen Ordnung – und nicht nach Gutdünken des Zeitgeistes.« Den Schrecken über die Begründung aus Karlsruhe hat Michael Fabricius in der WELT bereits in den Titel seiner Kommentierung wesentlich offener gepackt: Dieses Urteil wirkt fast wie ein Mietpreisdeckel, so ist der Beitrag in der Online-Ausgabe überschrieben. Und gleich den ganz großen Hammer packt Olaf Gersemann – ebenfalls in der WELT – aus: Wer soll jetzt noch Mietwohnungen in Deutschland bauen? »Mit der Entscheidung zur Mietpreisbremse präsentieren die Verfassungsrichter ein mechanistisches Weltbild, das nur bei der Montage von Lego-Bausätzen hilfreich ist … Seit den Urteilen, mit denen Karlsruhe die Euro-Rettung abnickte, kennt man das: In wirtschaftlichen Fragen kapitulieren die deutschen Verfassungsrichter im Zweifel vor der normativen Kraft des Faktischen. Derselbe bedauerliche Geist durchweht den jetzt veröffentlichten Beschluss zur Mietpreisbremse.
In der Mitteilung des BVerfG taucht bei der Begründung der Nicht-Annahme der Verfassungsbeschwerde auch der Hinweis auf, dass die Regelungen, die als Mietpreisbremse bezeichnet werden, auf fünf Jahre befristet seien. Genau dieser Punkt war kurz vor der Verkündung der Entscheidung des BVerfG Thema auf der Tagesordnung der großen Koalition – und deren Entscheidung war für die Kritiker der Mietpreisregulierung ein erster Tiefschlag:
Denn der Koalitionsausschuss hat am vergangenen Sonntag eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2025 beschlossen. Zu viel gezahlte Miete soll auch rückwirkend für einen Zeitraum von 2,5 Jahren nach Vertragsschluss zurückgefordert werden können, sofern ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt. Außerdem sollen der Bezugszeitraum zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre verlängert und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eingeschränkt werden. Vgl. dazu Bundesregierung beschließt Wohn- und Mietenpaket.
Das wurde natürlich bereits höchst kontrovers aufgegriffen. Nicht wirklich überraschend: »Interessenvertreter der Mieter und Lokalpolitiker loben die Initiative, sehen aber einige Punkte kritisch. Auf Vermieterseite fällt die Beurteilung schlechter aus«, so Markus Schug in seinem Artikel Pläne zur Mietpreisbremse „fatales Signal an die Länder“. Aus dem Lager der Kritiker und hier mit Blick auf die nun beschlossene Verlängerung der Mietpreisbremse um weitere fünf Jahre sei hier erneut Olaf Gersemann aufgerufen, der ausführt: So »müssten selbst jene Gemäßigten längst ihren Irrtum einsehen, die weiland argumentierten, die Preisbremse sei nur eine Übergangsregulierung, welche wieder abgeschafft werden könne, wenn erst der Wohnungsneubau richtig in Gang gekommen sei. Denn die Mietpreisbremse hat sich in ihren ersten vier Jahren vor allem als Baugenehmigungsbremse erwiesen – während die Mieten weiter steigen.«
In die gleiche Richtung ging nach Bekanntwerden der Verlängerungsabsicht seitens des Koalitionsausschusses die Darstellung in dem Artikel Deutschen Mietern droht jetzt ein ewiger Teufelskreis von Stephan Maaß: »„Die große Koalition geht nun daran, die Fehler ihrer eigenen Wohnungs- und Mietenpolitik im Bund und in den Ländern zu kaschieren“, kommentiert Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund, die Beschlüsse des Koalitionsausschusses. Auch in den Bauverbänden rumort es. Düstere Gedanken provoziert vor allem die Verlängerung der Mietpreisbremse. Sie sei ursprünglich als ergänzendes, befristetes Instrument geplant worden, damit der Wohnungsmarkt in der Zwischenzeit durch Fördermaßnahmen wieder angekurbelt werden könne, sagt Andreas Ibel, Präsident des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW). „Es ist eine Farce, dass die Mietpreisbremse auf zehn Jahre verlängert wird, obwohl die Länder und Kommunen beim Neubau nicht geliefert haben. Die sinkenden Baugenehmigungszahlen zeigen: Passiert ist hier fast nichts.“ Die Befürchtungen: Wenn die Begründung für die Mietpreisbremse der angespannte Wohnungsmarkt ist, sich die Lage unter der Mietpreisbremse aber nicht ändert – wie in den zurückliegenden vier Jahren –, dann wird der Mietmarkt auch nach 2025 weiter reguliert. Das wäre der Teufelskreis auf dem Mietwohnungsmarkt: Regulierung führt zu weniger Bauaktivität, als nötig wäre, die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt verbessert sich nicht – und es wird weiter reguliert.«
Man ahnt es schon: Das kann man alles auch ganz anders sehen. »Nach langen Diskussionen hat sich die Große Koalition auf eine Verlängerung der Mietpreisbremse geeinigt. Dem Deutschen Gewerkschaftsbund geht die Regelung jedoch immer noch nicht weit genug«, kann man diesem Artikel entnehmen: DGB fordert unbefristete Mietpreisbremse – überall. Hier geht es um einen Regulierungsnachschlag: Mit Blick auf den Mietpreisspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird ein längerer Betrachtungszeitraum gefordert. „Anstatt den Zeitraum von vier auf sechs Jahre zu erhöhen, sollte die Koalition ihn besser auf zehn Jahre erweitern. Das würde wirklich dazu beitragen, den Anstieg der Mietpreise in Gegenden zu dämpfen, wo sie in den vergangenen Jahren bereits stark gestiegen sind“, so Stefan Körzell vom DGB-Bundesvorstand.
Schlussendlich und um die Verwirrung zu vervollständigen, muss hier noch darauf hingewiesen werden, dass in diesen Tagen mehrere Gerichtsentscheidungen gefallen sind, die in eine ganz andere Richtung zu weisen scheinen als die grundsätzliche Entscheidung des BVerfG. Und die man hinsichtlich der möglichen Auswirkungen nicht unterschätzen sollte. Aus den höchsten Sphären des BVerfG in die unteren Etagen absteigend wurde vor wenigen Tagen gemeldet: Amtsgericht Mainz erklärt Mietpreisbremse für unwirksam. Und zwar gleich für ganz Rheinland-Pfalz: »Das Amtsgericht Mainz hat die rheinland-pfälzische Verordnung zur Mietpreisbremse von 2015 für unwirksam erklärt. Als Grund nannte das Gericht, die Verordnung sei «nicht formell ordnungsgemäß veröffentlicht» worden, da die bundesgesetzlich geforderte Begründung gefehlt habe.« Da das Amtsgericht die Berufung zugelassen habe, bleibe jetzt abzuwarten, ob das Urteil rechtskräftig werde. Allerdings: Die hessische Verordnung zur Mietpreisbremse von 2015 wurde erst im Juli vom Bundesgerichtshof (BGH) in letzter Instanz mit ähnlicher Begründung für nichtig erklärt. Auch in Baden-Württemberg, Bayern, Brandenburg und Hamburg erklärten Gerichte die Landesverordnungen für unwirksam.
Zu der angesprochenen Entscheidung des BGH zur hessischen Mietpreisbremse vgl. BGH erklärt hessische Mietpreisbremse aus 2015 für nichtig: »2015 führte Hessen eine Mietbegrenzungsverordnung ein, in der die Kommunen aufgeführt waren, in denen fortan eine Mietpreisbremse gelten sollte. Die entsprechende Verordnung war aber rechtswidrig und damit nichtig, weil sie ohne ausreichende Begründung erfolgt war. Dies bestätigt der Bundesgerichtshof (BGH) mit nun veröffentlichtem Urteil (Urt. v. 17.07.2019, Az. VIII ZR 130/18). Der bloße Entwurf einer Begründung reiche ebenso wenig aus wie eine nachgeschobene, befand der VIII. Zivilsenat.« Hintergrund: Es muss nicht nur eine Verordnung auf Landesebene geben, sondern die muss auch begründet werden. »Dabei müssen die Länder insbesondere darlegen, „auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.“« Das war im Fall der hessischen Verordnung aber nicht geschehen. Zwischenzeitlich ist am 28. Juni 2019 in Hessen eine neue Verordnung zur Umsetzung der Mietpreisbremse in Kraft getreten.
Alles sehr verwirrend. So bleibt am Ende nur ein notwendigerweise erneut aufzurufendes Fazit: »… man hat gar keine Alternative, als den Weg einer erheblichen Ausweitung des Angebots an Wohnraum zu gehen, aber eben nicht generell, denn im Luxus- und Premiumsegment wird schon genug oder sogar zu viel gebaut, sondern im großen und nachgefragten Segment der bezahlbaren Wohnungen, was nur über einen neuen Sozialen Wohnungsbau und intelligenten Anreizsystemen für private Investoren funktionieren kann. Wenn überhaupt. Denn während in anderen Bereichen der Ökonomie die Produktion von etwas nach oben gefahren werden kann, stehen wir in der Wohnungspolitik vor dem fundamentalen Problem, dass der Boden nunmal mehr als begrenzt, in praxi oftmals sogar ausgeschöpft und eben nicht per Knopfdruck vermehrbar ist. Das ist durchaus eine Quelle für politische Verzweiflung, denn wenn man das nur ökonomisch reduziert betrachtet dann müsste man zu dem Ergebnis kommen, dass eine Korrektur über Marktkräfte am sinnvollsten, aber auch mit erheblichen gesellschaftlichen Kosten verbunden sein würde. Wenn eine Stadt wir Frankfurt oder München weiter wächst, neue Jobs dort entstehen und eine hohe Nachfrage nach Arbeitskräften vorhanden ist, dann wird das kaum oder nur marginal und wenn mehr, dann erst nach … sehr hohen Investitionen in der mittel- und langfristigen Sicht mit den vorhandenen Instrumenten der Wohnungspolitik und darunter vor allem des sozialen Wohnungsbaus kompensierbar und wieder reduzierbar sein.«
Foto: © Stefan Sell